[财富管理001]

因为一些客户的需求，我们对美国的“房事“作了一些摸底工作，现摘录出以下信息以食博友。

要看美国的学区房是否见底，我们可以随机抽取美国三个不同地点的学区房的房屋报价/估值作为参考。就本文而言，我们抽取美国东海岸的纽约大学（位于纽约市曼哈顿）、西海岸华盛顿大学（位于西雅图市）及南海岸迈阿密大学（位于迈阿密市）的三处报价/估值为40万美元的房屋（含公寓、独立屋等）作为参考。

房屋的报价是指一个房屋的卖方（比如房东或银行）对它们所拥有的房屋出价多少。但是，光看一个房屋的报价是不准确的，因为一个房屋的报价往往是高于市场价（比如现有房东想卖得比市场价高）或低于市场价（比如银行绝卖（Foreclosure）时的报价）。因此，我们除了看报价外，还得看一个房屋的估值。达成一个房屋的估值得参考很多因素，比如看该房屋的历史报价、周边类似房屋的成交价、市场走向等等，这样的估值非常客观，也是缴纳房产税的参考依据。当然不同的估价人得出的估价也许不一样，但是，因为每个估价人参考的估价基础都是房地产市场的一些相同的要素，因此每个房屋的估值应当都相去不远。

一、纽约大学学区房

纽约大学（下称“纽大”）位于美国的曼哈顿，大学和周边的学区房可谓寸土寸金。上图的学区房位于纽大东边的一个地名叫东村（East Village）的地方，其中的一个Studio公寓（指起居室、卧室、厨房之间没有隔断的大通间）的报价在本文发表的当日是38.9万美元、估值是40.61万美元。按照该估值在今天按照卖方的报价买进该公寓，是物超所值，在理论上赚了1.71万美元。该公寓的面积不详，根据我以前留学时的经验来看，估计也就是20平方米左右。

该公寓近10年估值的最高点2005年6月的270万美元（不得不说是非常疯狂的——肯定有什么特殊原因，留待考证），但随即在2006年3月以39万美元的底价出售。该公寓在这之后的最高估值为2006年11月（2008年经济危机之前）的54.1万；最低估值为2009年11月（经济危机之后）的39.3万。峰顶和谷底的估值差为14.8万。按最高估值计算，房屋的价值下降了27.4%。按照谷底估值和今天估值比计算，房屋价值上升了1.31万美元，达3.33%。单纯按照数字看，纽大的学区房房价似乎已经见底且正在回升。

如果该公寓的估值能够在将来再次回到54.1万美元（而非疯狂的270万美元），则房屋的价值将有15.2万美元的上升空间（峰值估值54.1美元–今日报价38.9万美元）。

二、华盛顿大学学区房

上述公寓楼位于离华盛顿大学（下称“华大”）不远的Blakeley街，其中的一个公寓房的报价在本文发表的当天为38.49万美元。与前述纽约大学的学区房相比，同样价格下的华大学区房则要宽敞得多。该公寓有2个卧室、2个浴室，共1118平方英尺 （约104平方米）。但是该公寓的估值为36.78万美元。按照该估值，如果在今天买下该房产，买方在理论上将亏损1.71万美元。

该房产近10年的最高估值发生在经济危机之前，为2008年1月的47.5万美元；最低估值为经济危机之后2011年3月的34.1万美元，峰值和谷底差为13.4万美元。按峰值/谷底估值比，房价价值下降了39.3%；按峰值/今日估值比，房屋价值下降了22.6%。但按谷底/今日估值比，房价价值上升了2.68万美元，上升了7.9%。华大的房子似乎也见底，且与峰值比，似乎有很大的投资价值。如果该公寓的估值能够在将来再次登顶，则房屋的价值将有9.01万美元的上升空间（峰值估值47.5万美元–今日报价38.49万美元）。

三、迈阿密大学学区房

与上述纽大与华大的学区房相比，佛罗里达迈阿密大学（以下称“迈大”）的学区房就很奢侈了。如果你在本文发表的当日花上39.5万美元，你就可以在迈大附近买一个独立屋（如上图所示）。该独立屋有两个卧室、一个浴室，共1550平方英尺（即144平方米）。既然是独立屋，那就有公寓所没有的奢侈——该独立屋的总占地面积为5009平方英尺（即465平方米）。

该独立屋的最高估值出现在2006年11月份，为53.6万美元。但随着经济危机的到来，估值于2009年7月降到31.1万美元。但这似乎还不是谷底，谷底估值是在2012年1月的28.8万美元。与峰值比，房屋的价值跌了几乎一半。目前估值仍然在谷底，为28.9万美元。换言之，如果该房屋能再重回峰值，则房屋能够升值近一倍。

当然，博友都知道，学区房本身的魅力不仅仅在于升值，而在于购买后出租赚取房租。大学里面的学生、老师在很大程度上能够保证稳定的租金收入。因此从这个角度来说，学区房的价格都偏高。但是，淘到价廉物美好房子的机会不是没有。在目前经济低迷的情况下，机会还是颇大。