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[财富管理001]

因为一些客户的需求,我们对美国的“房事“作了一些摸底工作,现摘录出以下信息以食博友。

要看美国的学区房是否见底,我们可以随机抽取美国三个不同地点的学区房的房屋报价/估值作为参考。就本文而言,我们抽取美国东海岸的纽约大学(位于纽约市曼哈顿)、西海岸华盛顿大学(位于西雅图市)及南海岸迈阿密大学(位于迈阿密市)的三处报价/估值为40万美元的房屋(含公寓、独立屋等)作为参考。

房屋的报价是指一个房屋的卖方(比如房东或银行)对它们所拥有的房屋出价多少。但是,光看一个房屋的报价是不准确的,因为一个房屋的报价往往是高于市场价(比如现有房东想卖得比市场价高)或低于市场价(比如银行绝卖(Foreclosure)时的报价)。因此,我们除了看报价外,还得看一个房屋的估值。达成一个房屋的估值得参考很多因素,比如看该房屋的历史报价、周边类似房屋的成交价、市场走向等等,这样的估值非常客观,也是缴纳房产税的参考依据。当然不同的估价人得出的估价也许不一样,但是,因为每个估价人参考的估价基础都是房地产市场的一些相同的要素,因此每个房屋的估值应当都相去不远。

一、纽约大学学区房

纽约大学(下称“纽大”)位于美国的曼哈顿,大学和周边的学区房可谓寸土寸金。上图的学区房位于纽大东边的一个地名叫东村(East Village)的地方,其中的一个Studio公寓(指起居室、卧室、厨房之间没有隔断的大通间)的报价在本文发表的当日是38.9万美元、估值是40.61万美元。按照该估值在今天按照卖方的报价买进该公寓,是物超所值,在理论上赚了1.71万美元。该公寓的面积不详,根据我以前留学时的经验来看,估计也就是20平方米左右。

该公寓近10年估值的最高点2005年6月的270万美元(不得不说是非常疯狂的——肯定有什么特殊原因,留待考证),但随即在2006年3月以39万美元的底价出售。该公寓在这之后的最高估值为2006年11月(2008年经济危机之前)的54.1万;最低估值为2009年11月(经济危机之后)的39.3万。峰顶和谷底的估值差为14.8万。按最高估值计算,房屋的价值下降了27.4%。按照谷底估值和今天估值比计算,房屋价值上升了1.31万美元,达3.33%。单纯按照数字看,纽大的学区房房价似乎已经见底且正在回升。

如果该公寓的估值能够在将来再次回到54.1万美元(而非疯狂的270万美元),则房屋的价值将有15.2万美元的上升空间(峰值估值54.1美元–今日报价38.9万美元)。

二、华盛顿大学学区房

上述公寓楼位于离华盛顿大学(下称“华大”)不远的Blakeley街,其中的一个公寓房的报价在本文发表的当天为38.49万美元。与前述纽约大学的学区房相比,同样价格下的华大学区房则要宽敞得多。该公寓有2个卧室、2个浴室,共1118平方英尺 (约104平方米)。但是该公寓的估值为36.78万美元。按照该估值,如果在今天买下该房产,买方在理论上将亏损1.71万美元。

该房产近10年的最高估值发生在经济危机之前,为2008年1月的47.5万美元;最低估值为经济危机之后2011年3月的34.1万美元,峰值和谷底差为13.4万美元。按峰值/谷底估值比,房价价值下降了39.3%;按峰值/今日估值比,房屋价值下降了22.6%。但按谷底/今日估值比,房价价值上升了2.68万美元,上升了7.9%。华大的房子似乎也见底,且与峰值比,似乎有很大的投资价值。如果该公寓的估值能够在将来再次登顶,则房屋的价值将有9.01万美元的上升空间(峰值估值47.5万美元–今日报价38.49万美元)。

三、迈阿密大学学区房

与上述纽大与华大的学区房相比,佛罗里达迈阿密大学(以下称“迈大”)的学区房就很奢侈了。如果你在本文发表的当日花上39.5万美元,你就可以在迈大附近买一个独立屋(如上图所示)。该独立屋有两个卧室、一个浴室,共1550平方英尺(即144平方米)。既然是独立屋,那就有公寓所没有的奢侈——该独立屋的总占地面积为5009平方英尺(即465平方米)。

该独立屋的最高估值出现在2006年11月份,为53.6万美元。但随着经济危机的到来,估值于2009年7月降到31.1万美元。但这似乎还不是谷底,谷底估值是在2012年1月的28.8万美元。与峰值比,房屋的价值跌了几乎一半。目前估值仍然在谷底,为28.9万美元。换言之,如果该房屋能再重回峰值,则房屋能够升值近一倍。

当然,博友都知道,学区房本身的魅力不仅仅在于升值,而在于购买后出租赚取房租。大学里面的学生、老师在很大程度上能够保证稳定的租金收入。因此从这个角度来说,学区房的价格都偏高。但是,淘到价廉物美好房子的机会不是没有。在目前经济低迷的情况下,机会还是颇大。

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陈立彤

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244篇文章 1次访问 247天前更新

本博客由大成「家族治理与传承」团队牵头人陈立彤、雷莉律师主持

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